Como comprar uma propriedade no Brasil em 12 passos – Guia para Estrangeiros

Comprar uma propriedade no Brasil pode ser uma das melhores oportunidades de negócio existentes hoje para estrangeiros. Aqui nós vamos descrever os 12 passos necessários para comprar uma propriedade no Brasil com segurança.

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1. Faça você mesmo ou contrate um advogado

Isso depende de quão familiarizado você está com o Brasil e quanto você está pagando por sua propriedade. Pessoas com conexões sólidas com os moradores locais podem contar com corretores de confiança para ajudar em algumas das etapas de aquisição. Isto pode ser suficiente para aquisições de propriedades menores, tais como lotes no litoral brasileiro. Investidores que não têm esse tipo de relação e/ou estão comprando imóveis de maior valor, como um condomínio em São Paulo, devem contratar um advogado.

2. Verifique o histórico do imóvel

Uma vez que você tenha escolhido uma propriedade para investir, você deve obter uma cópia da escritura desse imóvel. A escritura deve conter uma descrição exata da propriedade, donos, e se houve maiores problemas (penhoras, usufruto, operações ou disputas) relacionados ao imóvel. Uma escritura limpa não deve conter nenhum problema significativo, estar registrada em nome do vendedor e ter sido emitida recentemente. Você deverá evitar adquirir propriedades envolvidas em alguma questão mais complexa, como um processo de divórcio, por exemplo.

3. Preparar um contrato de compra e venda

O contrato de compra e venda especifica não apenas os termos da venda, mas também os prazos para as transações, alocações e obrigações e direitos das partes. Entre outras coisas, estipule ao menos 60 dias de prazo entre a assinatura do acordo de compra e venda e o fechamento do negócio para que você tenha tempo suficiente até cumprir todas as tarefas necessárias para que a negociação se complete. *Nunca permita que um corretor te apresse.*

Os corretores de imóveis no Brasil invariavelmente irão insistir em te apressar até que você assine um contrato ou diga para que eles não te incomodem. É possível até que digam haver outras partes interessadas em comprar o imóvel que você está interessado apenas para que você feche o negócio mais rápido.

4. Realize um pagamento inicial

No Brasil, é muito comum que um pagamento inicial, chamado de pagamento de entrada, seja feito assim que o acordo de compra e venda é assinado. A quantia desse primeiro pagamento pode variar bastante. Preços de 5% a 15% do valor total do imóvel costumam ser os mais comuns, enquanto outros valores podem ser negociados entre as partes. Nós recomendamos que você não pague mais do que 10% do valor do imóvel neste pagamento inicial. Você deve segurar a maior parte do dinheiro até o fechamento, de modo a reduzir quaisquer riscos envolvidos nesse tipo de negociação.

*Importante: não há praticamente nenhum seguro de títulos ou escrow holders no Brasil.

5. Envie o dinheiro ao Brasil

Para um vendedor brasileiro receber uma quantia enviada de fora do país, o Banco Central Brasileiro deve autorizar essa transação. A quantia a ser enviada deve coincidir exatamente com a quantia descrita no contrato assinado. Também é necessário que o vendedor ‘’abra uma conta de câmbio’’ em seu banco. Isso pode ser um pouco confuso para alguns vendedores, embora muitos deles irão aprender sobre o assunto assim que assinarem o acordo de compra e venda com você.

6. Obtenha um CPF

O CPF é um dos documentos mais importantes que uma pessoa pode ter no Brasil, pois ele é utilizado tanto por instituições públicas quanto privadas para a identificação de cidadãos. CPF é uma sigla para Cadastro de Pessoa Física. Cada CPF representa um número único e individual validado pela Receita Federal. Um CPF geralmente é emitido em um cartão que contenha o número descrito. Você deve possuir um CPF para que seja possível adquirir uma propriedade no Brasil. Você também deverá utilizá-lo para muitas outras coisas, como abrir uma conta  bancária e pagar seus impostos.

7. Obtenha certidões da propriedade e do vendedor

Certidões devem ser obtidas tanto para o imóvel quanto para o vendedor. O cartório de registros exigirá que algumas dessas certidões sejam apresentadas durante o fechamento do negócio. Dessa forma, além de mostrar que não existem riscos legais na compra deste imóvel, também é possível saber informações importantes dos vendedores (como histórico de impostos, disputas trabalhistas, processos, etc). As certidões são uma exigência formal para esse tipo de negociação. Quando realizamos nosso processo de due diligence, obtemos e avaliamos mais certificados do que o mínimo exigido pelos cartórios de registro. Fazemos isso para diminuir ainda mais os riscos que possam existir. Veja mais em: certidões do vendedor e certidões do imovel.

8. Se Prepare para o fechamento

Assim que tiver assinado o contrato, o tempo começa a passar. Vendedores geralmente colocarão penalidades no contrato em caso de demora no fechamento a partir de um determinado período. Uma lista com todos os itens necessários para fechar o negócio deve ajudar você e seu advogado a ter o controle sobre tudo o que deverá estar pronto até a data do fechamento. Durante esse período, o corretor geralmente recebe do cartório o valor das taxas de registro e o prazo para a data de fechamento.

Você pode aprender mais sobre a *preparação e lista para o fechamento* para usar durante uma compra de propriedade no Brasil.

9. Obtenha documentos traduzidos por um tradutor juramentado

Para que documentos sejam aceitos no Brasil eles devem ser traduzidos para o português por um tradutor juramentado. As traduções juramentadas são feitas exclusivamente pelos tradutores juramentados registrados nas Juntas Comerciais dos Estados. Não compre serviços de tradução de companhias de fora do Brasil, uma vez que elas não são consideradas legítimas a realizar traduções juramentadas no país, a não ser que estejam oferecendo justamente os serviços de um tradutor juramentado registrado no Brasil. Note que uma tradução juramentada não é a mesma coisa que uma ”tradução certificada’’ presente nos EUA ou no Reino Unido, por exemplo. Trata-se de duas coisas diferentes. *lista dos tradutores juramentados no Brasil*

10. Obtenha uma procuração (POA – Power of Attorney)

Uma procuração é necessária se você deseja que seu advogado ou alguém que você conheça participe do fechamento em seu lugar. O registro é um procedimento formal geralmente realizado no mesmo cartório responsável pela propriedade. Para uma procuração ser válida no Brasil, é necessário que ela seja uma ”procuração pública’’. Procurações públicas podem ser realizadas no próprio Brasil, em consulados ou embaixadas, desde que o outorgante seja um cidadão brasileiro. Para estrangeiros que desejam fazer uma procuração no estrangeiro, é necessário que determinados requisitos sejam cumpridos em seu país de origem para que o documento tenha validade no Brasil.

11. Pague as custas de escritura e registro da propriedade

O cartório responsável pela escritura irá orientar sobre o pagamento do imposto de ITBI – Imposto de Transferência de Bens Imóveis, assim como as custas de escritura e registro (também conhecidas como emolumentos).

12. Participe do ato de escritura e registre a escritura

O principal evento ocorre no cartório responsável pela escritura do imóvel. Para que a escritura aconteça, as taxas e impostos deverão ser pagos e confirmados previamente e todos os certificados de liberação exigidos deverão ser apresentados no cartório. Alguns cartórios de registro lerão em voz alta a escritura e depois solicitarão que as partes a assinem. Em nossa prática, é somente nesta fase que liberamos o pagamento ao vendedor.

Contate-nos para saber sobre o nosso serviço completo de apoio à compra de imóvel no Brasil para residentes no exterior.

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