רכישת נדל״ן בברזיל ב-12 צעדים פשוטים

רכישת נדל״ן בברזיל היא אחת ההזדמנויות העסקיות הטובות ביותר לקונים זרים. נתאר כאן את 12 השלבים הדרושים לרכישת נכס מקרקעין בברזיל בצורה בטוחה כאזרח זר.

זמן קריאה: 10 דקות.

1. עשה זאת בעצמך או שכור עורך דין
   הרכישה שלך תהיה על פי רוב תלויה במידת הכרתך את ברזיל ובסכום שאתה מוכן לשלם עבור נכס. קונים בעלי קשרים חזקים עם מקומיים יכולים לסמוך על סוכני נדל״ן מהימנים שיעזרו להם בתהליך הרכש. אך בזמן שזה עשוי להיות מספק עבור רכישות קטנות יותר כמו מגרשים באזורי החוף של ברזיל, משקיעים שאינם בעלי רשת חברתית כזו ו/או רוכשים נכסים בעלות גבוהה יותר יצטרכו להיעזר בעורך דין.
   
   
2. בדוק את רשומות הנכס
   משבחרת את הנכס הרצוי, עליך תשיג עותק של שטר הקניין של הנכס (escritura בספרדית). השטר חייב לכלול תיאור מדויק של הנכס, של הבעלות ואם קיימת בעיה מרכזית כלשהי (כמו שעבודים, usufruto,, חובות או מחלוקות) בנוגע לנכס. שטר נקי צריך להיות נטול בעיות מרכזיות, להיות רשום בשם המוכר ולהיות בעל תאריך הנפקה עדכני. יש להימנע מרכישת שטחים הנמצאים תחת צוואה, מזוגות בתהליך גירושין או מכל בעיה מורכבת אחרת.
   על אף שמוכרים אחדים יציעו לך עותק של שטר הקניין, אנו ממליצים להשיג עותק של השטר ישירות ממשרד הרישום הממונה על הנדל״ן המדובר.
   
   
3. טיוטת הסכם הרכישה והמכירה
   מסמך הסכם הרכישה והמכירה מתייחס לא רק לתנאי המכירה, אלא גם ללוח הזמנים של העסקאות והקצאת המחויבויות והזכויות של הצדדים. בין היתר, יש להסכים על תקופה של לפחות 60 יום בין החתימה על ההסכם ועד השלמת העסקה כדי להרשות מספיק זמן להשלמת כל הפעולות הקשורות לסגירת החוזה. אל תיתן לסוכן הנדל״ן להאיץ בך. סוכני נדל״ן בברזיל יטרידו אותך עד שישיגו חתימה על חוזה או עד שתאמר להם להפסיק. סוכני נדל״ן עשויים גם לספר לך על צדדים מעוניינים אחרים כדי לזרז את ביצוע העסקה.
   
   
4. שלם מקדמה
   בברזיל, מקובל לשלם מקדמה מיד עם החתימה על טיוטת הסכם הרכישה והמכירה. הסכום משתנה באופן ניכר. הסכומים הנפוצים נעים בין 5%-15%, אם כי הצדדים יכולים לשאת ולתת. אנו ממליצים לא לשלם יותר מ-10% מקדמה. כדאי לשמור על מירב התשלום עד סגירת העסקה מאחר שזו הדרך היעילה ביותר לצמצם את הסיכונים הרבים הכרוכים ברכישה. חשוב: בברזיל כמעט ולא משתמשים בביטוח כותרת או בחשבונות נאמנות.
   
   
5. שלח את הכסף לברזיל
   הבנק המרכזי של ברזיל חייב לאשר עסקאות כדי שמוכר בברזיל יוכל לקבל העברה בנקאית מחו״ל. הסכום הנשלח חייב להיות זהה לחלוטין לסכום המופיע בחוזה החתום. כמו כן, על המוכר ״לפתוח חשבון חילופין״ בבנק שלו. הדבר עשוי להרחיק מוכרים מסוימים, אם כי מוכרים אינדיבידואליים רבים לומדים זאת רק לאחר שכבר חתמו על הסכם הרכישה והמכירה עמך.
   
   
6. השג את המספר המזהה של משלם המס הברזילאי ״CPF״
   כרטיס מזהה המס CPF הוא אחד המסמכים החשובים ביותר שתושבי ברזיל מחזיקים בו מאחר שזהו המסמך שבאמצעותו ישויות פרטיות וממשלתיות מזהות אזרחים. CPF הם ראשי התיבות של ״רישום משלמי המס האינדיבידואליים (Cadastro de Pessoa Física) כל CPF מייצג מספר ייחודי המאוחסן ומאומת על ידי רשות המס הפדרלית של ברזיל. כרטיס בדרך כלל מונפק יחד עם המספר בעת הגשת הבקשה לרישום. עליך להשיג CPF כדי לרכוש נכס מקרקעין בברזיל. הוא משמש גם למטרות אחרות, כמו פתיחת חשבון בנק או הגשת דוח המס שלך.
   
   
7. השג אישורים לנכס ולמוכר
   יש להשיג אישורי סילוק חשבון הנוגעים הן לנכס והן למוכר. משרד הרישום ידרוש שכמה מן האישורים האלה יוצגו במהלך סגירת העסקה. לכן, בנוסף להוכחה לכך שלא קיימות בעיות משפטיות פוטנציאליות (למשל, מסים שלא שולמו, מחלוקות עובדה וכו׳), אישורים אלה מהווים גם דרישה רשמית לצורך סגירת העסקה. כאשר אנו מבצעים את בדיקת הנאותות שלנו, אנו משיגים ובודקים יותר אישורים מהמינימום הנדרש על ידי משרד הרישום. אנו עושים זאת כדי לכסות סוגיות פוטנציאליות נוספות שעשויות להתקיים בנוסף לסוגיות הבסיסיות יותר.
   
   
8. התכונן לסגירת העסקה
   השעון מתחיל לתקתק משחתמת על החוזה. מוכרים בדרך כלל יוסיפו סעיפי קנסות בחוזה למקרה שאינך מוכן לסגירת העסקה עד תאריך יעד מסוים. רשימה הכוללת את כל הסעיפים הדרושים לסגירה עשויה לעזור לך ולפרקליטך לשלוט בכל מה שצריך להיות מוכן עד תאריך הסגירה. בשלב זה, סוכן הנדל״ן העובד עם המוכר בדרך כלל ישיג ממשרד הרישום את אומדני המסים ודמי הרישום וכן יתאם מועד לסגירת החוזה.
   
   
9. תרגם את מסמכיך באמצעות תרגום מאושר בשבועה
   על מנת שמסמכים יתקבלו בברזיל, יש לתרגם אותם באמצעות תרגום מאושר בשבועה לפורטוגזית. תרגומים מאושרים בשבועה מסופקים על ידי מתורגמנים ברזילאים מוסמכים הרשומים במועצת המסחר של המדינה. אין להשתמש בשירותי תרגום של חברות מחוץ לברזיל מאחר שהן לא מספקות תרגומים מאושרים בשבועה בברזיל אלא אם כן הן מוכרות מחדש את שירותיו של מתורגמן ברזילאי המספק תרגומים מאושרים בשבועה. שים לב שמתורגמן המספק תרגומים מאושרים בשבועה אינו זהה למה שנחשב ״תרגום מוסמך״ בבריטניה או בארה״ב. אלה הם שני דברים שונים.
   
   
10. השג ייפוי כוח שתקף בברזיל
    עליך להשיג ייפוי כוח אם ברצונך לשכור עורך דין או מישהו מהרשת החברתית שלך שישתתף בסגירת העסקה בשמך. הרישום מהווה תהליך פורמלי שמתבצע בדרך כלל באותו משרד רישום הממונה על נדל״ן. על מנת שייפוי כוח יהיה תקף בברזיל, עליו להיות ״ייפוי כוח ציבורי״. ניתן להשיג ייפויי כוח ציבוריים בברזיל או בשגרירות ברזילאית כל עוד מייפה הכוח הינו אזרח ברזילאי. עבור אזרחים זרים, יש לבצע צעדים מאוד ספציפיים במדינתם כדי שייפוי כוח יתקבל על ידי משרד רישום בברזיל.
    
    
11. שלם את דמי הרישום והמסים
    
    עליך להשיג ייפוי כוח אם ברצונך לשכור עורך דין או מישהו מהרשת החברתית שלך שישתתף בסגירת העסקה בשמך. הרישום מהווה תהליך פורמלי שמתבצע בדרך כלל באותו משרד רישום הממונה על נדל״ן. על מנת שייפוי כוח יהיה תקף בברזיל, עליו להיות ״ייפוי כוח ציבורי״. ניתן להשיג ייפויי כוח ציבוריים בברזיל או בשגרירות ברזילאית כל עוד מייפה הכוח הינו אזרח ברזילאי. עבור אזרחים זרים, יש לבצע צעדים מאוד ספציפיים במדינתם כדי שייפוי כוח יתקבל על ידי משרד רישום בברזיל.
    
    
12. היה נוכח בעת סגירת החוזה, שלם את היתרה ובצע רישום של שטר המכר
    סגירת העסקה בדרך כלל מתבצעת במשרד הרישום הממונה על ה-״Escritura״. כדי להבטיח שהסגירה מתבצעת כשורה, ודא כי אתה משלם את העמלות והמסים ודאג שאלה יאושרו מראש. כמו כן, כל אישורי סילוק החשבון צריכים להימסר למשרד הרישום. במשרדי רישום אחדים נהוג לקרוא בקול רם את מסמך ה-״Escritura״ ולאחר מכן לקרוא לצדדים לחתום עליו. במשרדנו, אנו נוהגים לשחרר את התשלום למוכר רק בשלב זה.