كيفية شراء العقارات في البرازيل في 12 خطوة سهلة

شراء العقارات في البرازيل قد تكون واحدة من أفضل الفرص التجارية في الوقت الحاضر للمشترين الأجانب. هنا نصف الخطوات ال 12 التي تحتاج إلى اتباعها لشراء عقار بأمان في البرازيل كمواطن أجنبي.

وقت القراءة: 10 دقائق.

1. افعل ذلك بنفسك أو قم بتوكيل محام

عادة ما يتعلق الأمر بمدى معرفتك بالبرازيل والمبلغ الذي تدفعه مقابل ملكيّتك. قد يعتمد الأشخاص الذين لديهم علاقات قوية مع السكان المحليين على وسطاء عقاريين جديرين بالثقة للمساعدة في بعض خطوات الحيازة. قد يكون هذا كافيا لعمليات الحيازة الأصغر مثل قطع الأراضي في المناطق الساحلية من البرازيل. يجب على المستثمرين الذين ليس لديهم مثل شبكات العلاقات هذه و / أو الذين يشترون عقارات ذات مبالغ أعلى أن يعينوا محاميا.

2. تحقق من سجلات الملكيات

بمجرد اختيار العقار الذي تستهدفه، يجب عليك الحصول على نسخة من سند الملكية (“escritura”).

يجب أن يحتوي السند على وصف دقيق للعقار أو الملكية أو ما إذا تم إرفاق أي مشاكل كبيرة (على سبيل المثال: الأعباء أو حق الانتفاع أو الرهون أو النزاعات) بالعقار. يجب ألا يُظهر صك الملكيّة الخالص أي مشاكل رئيسية، وأن يتم تسجيله باسم البائع، وإصداره حديثا. يجب تجنب شراء العقارات الخاضعة لوصايا الوراثة أو للملكية المشتركة للأزواج المطلقين أو أي موقف معقد آخر.

وعلى الرغم من أن بعض البائعين سيعرضون عليك تمكينك من نسخة من السند، إلا أننا نوصيك بالحصول على نسخة من سند الملكية مباشرة من مكتب التسجيل المسؤول عن العقار المستهدف.

3. عقد البيع والشراء الابتدائي

لا تتناول وثيقة عقد البيع والشراء الابتدائي شروط البيع فحسب، بل تتناول أيضا الجدول الزمني للمعاملات وتخصيص الالتزامات والحقوق للأطراف. من بين الهواجس الأخرى، يتم النص على 60 يوما على الأقل بين توقيع العقد الابتدائي وإبرام العقد النهائي، لإتاحة الوقت الكافي لإكمال جميع النقاط المتعلقة بالإبرام. لا تسمح أبدا لسمسار عقارات باستعجالك. سوف يقوم السماسرة في البرازيل بحثّك بشكل مستمر حتى توقع عقدا أو تخبرهم بعدم استعجالك. قد يوحي السماسرة بوجود أطراف أخرى مهتمة بالعقار لدفعك إلى عقد صفقة.

4. تقديم دفعة أولى

من المعتاد في البرازيل، تقديم دفعة أولى بمجرد توقيع عقد البيع والشراء الابتدائي. يختلف المبلغ المدفوع اختلافا كبيرا. حيث تتراوح مبالغ الدفعة الأولى في أغلب الأوقات من 5٪ إلى 15٪، ويمكن رغم ذلك التفاوض على مبالغ أخرى بين الأطراف. نوصي بدفع ما لا يزيد عن 10٪ كدفعة أولى. يجب عليك الاحتفاظ بمعظم المدفوعات حتى إبرام العقد النهائي حيث أنها الطريقة الأكثر فعالية للتقليل من المخاطر العديدة التي تنطوي عليها عملية الشراء. هام: لا يوجد عمليا أي تأمين على الملكية أو حسابات ضمان في البرازيل.

5. تحويل الأموال إلى البرازيل

لكي يتلقى البائع البرازيلي تحويلا مصرفيا من الخارج، يجب على البنك المركزي البرازيلي أن يأذن بالمعاملة كما يجب أن يتطابق المبلغ الذي يتم إرساله تماما مع المبلغ الموضح في العقد الموقع. من الضروري أيضا للبائع “فتح حساب صرف” لدى بنكه. قد يمثّل هذا منعطفا لبعض البائعين، على الرغم من أن العديد من البائعين الأفراد لن يعلموا بذلك إلا بعد توقيعهم على عقد البيع والشراء الابتدائي معك.

6. الحصول على معرف ضريبي برازيلي “CPF“

تعد بطاقة الهوية الضريبية CPF واحدة من أهم الوثائق التي يمتلكها الشخص في البرازيل حيث يتم استخدامها من قبل كل من الكيانات الخاصة والحكومية لتحديد هوية المواطنين. تعني ال CPF سجل دافعي الضرائب الأفراد (Cadastro de Pessoa Física). يمثل كل CPF رقما فريدا يتم تخزينه والتحقق من صحته من قبل مصلحة الضرائب الاتحادية البرازيلية. عادة ما يتم إصدار بطاقة مع الرقم عند تقديم الطلب. يجب أن يكون لديك CPF لشراء عقار في البرازيل. وهو ضروري أيضا للعديد من الأغراض الأخرى مثل فتح حساب مصرفي أو تقديم بياناتك الضريبية.

7. الحصول على شهادات للعقار وللبائع

يجب الحصول على شهادات المخالصة لكل من العقار والبائع. وسيطلب مكتب التسجيل تقديم بعض هذه الشهادات أثناء الإبرام النهائي. لذلك، بالإضافة إلى تبيان عدم تواجد العديد من المشاكل القانونية المحتملة (على سبيل المثال: الضرائب غير المدفوعة، والنزاعات العمالية، وما إلى ذلك)، فإن هذه الشهادات هي أيضا شرط رسمي للإبرام النهائي. عندما نجري إجراءات العناية الواجبة الخاصة بنا، نقوم بالحصول على شهادات وتقييمها أكثر من الحد الأدنى المطلوب من قبل مكتب التسجيل. نفعل ذلك لتغطية المزيد من المشاكل المحتملة التي قد تكون موجودة بالإضافة إلى المشاكل الأكثر تداولا.

8. الاستعداد لإبرام العقد النهائي

بمجرد توقيع العقد الابتدائي، يبدأ العد التنازلي. عادة ما يضيف البائعون إلى العقد عقوبات في حال لم تكن مستعدا للإبرام بحلول موعد نهائي معين. قد تساعدك قائمة التحقق التي تحتوي على جميع العناصر المطلوبة للإبرام النهائي أنت ومحاميك على التحكم في كل ما يجب تجهيزه بحلول تاريخ إبرام العقد النهائي. في هذه المرحلة، عادة ما يقوم السمسار العقاري الذي يدعم البائع بالتنسيق مع مكتب التسجيل للحصول على تقديرات الضرائب وتكاليف التسجيل وكذلك التاريخ المحدد للإبرام.

9. ترجمة المستندات من قبل مترجم محلف

لكي تُقبل الوثائق في البرازيل، يجب أن تترجم إلى البرتغالية. يتم توفير الترجمات المحلفة حصريا من قبل مترجمين محلفين برازيليين مسجلين لدى مجالس التجارة الحكومية. لا تشتري خدمات الترجمة من شركات خارج البرازيل لأنها غير قادرة على توفير ترجمات محلفة في البرازيل ما لم تكن تعيد بيع خدمات مترجم محلف برازيلي. لاحظ أن المترجم المحلف ليس ما يعرف ب “الترجمة المعتمدة” في الولايات المتحدة أو المملكة المتحدة. هذان شيئان مختلفان.

10. الحصول على توكيل رسمي ساري المفعول في البرازيل

تحتاج إلى توكيل رسمي إذا كنت تريد لمحاميك أو لشخص من طرفك المشاركة في إبرام العقد النهائي نيابة عنك. التسجيل هو إجراء رسمي يتم عادة في نفس مكتب التسجيل المسؤول عن العقار. لكي يكون التوكيل صالحا في البرازيل، يجب أن يكون “توكيلا عاما”. ويجوز إجراء توكيل رسمي عام في البرازيل، أو في قنصلية أو سفارة برازيلية ما دام المانح مواطنا برازيليا. بالنسبة للمواطنين الأجانب، هناك بعض الخطوات المحددة للغاية في بلدانهم الأصلية، عند القيام بتوكيل رسمي في الخارج، حتى يكون هذا التوكيل مقبولا من قبل مكتب التسجيل في البرازيل.

11. دفع التسجيل والضرائب

تحتاج إلى توكيل رسمي إذا كنت تريد لمحاميك أو لشخص من طرفك المشاركة في إبرام العقد النهائي نيابة عنك. التسجيل هو إجراء رسمي يتم عادة في نفس مكتب التسجيل المسؤول عن العقار. لكي يكون التوكيل صالحا في البرازيل، يجب أن يكون “توكيلا عاما”. ويجوز إجراء توكيل رسمي عام في البرازيل، أو في قنصلية أو سفارة برازيلية ما دام المانح مواطنا برازيليا. بالنسبة للمواطنين الأجانب، هناك بعض الخطوات المحددة للغاية في بلدانهم الأصلية، عند القيام بتوكيل رسمي في الخارج، حتى يكون هذا التوكيل مقبولا من قبل مكتب التسجيل في البرازيل.

12. حضور إبرام العقد النهائي ودفع المبلغ وتسجيل السند

عادة ما يتم الإبرام في مكتب التسجيل المسؤول عن “Escritura”. لكي يتم إبرام العقد النهائي، يجب دفع الرسوم والضرائب وتأكيدها مسبقا وجميع شهادات المخالصة المطلوبة المودعة لدى مكتب التسجيل. تقرأ بعض مكاتب التسجيل بصوت عال وثيقة ال “Escritura” ثم تطلب من الأطراف التوقيع عليها. في ممارستنا، نقوم بالإفراج عن المبلغ للبائع، فقط في هذه المرحلة.